Die Zinswende hat den Markt neu sortiert. Wer jetzt kauft, kauft unter anderen Vorzeichen als 2020. Christophe Lemery ordnet ein, welche Lagen und Objekttypen aktuell Substanz bieten und wo er trotz günstigerer Preise die Finger lässt.
Der Berliner Wohnimmobilienmarkt hat sich in den vergangenen vier Jahren mehrfach neu erfunden. Erst der Boom der Niedrigzinsphase, dann der abrupte Bremsruck ab 2022, als die EZB innerhalb weniger Monate die Leitzinsen in eine Richtung schickte, die viele Käufer und Finanzierungsmodelle schlicht kalt erwischt hat. Wer heute kauft, kauft in einem anderen Markt als derjenige, der noch 2020 zugegriffen hat: mit anderen Preisen, anderen Finanzierungskosten und anderen Risikoabwägungen.
Christophe Lemery kennt beide Welten. Der Gründer und Geschäftsführer von Albert Immo, einem Berliner Bestandshalter mit Fokus auf innenstadtnahe Wohnlagen und Altbauten, ist seit 2009 im Berliner Markt aktiv und hat 2015 sein Unternehmen gegründet. Er hat den Boom miterlebt, die Korrektur beobachtet und er hat eine klare Meinung dazu, was der aktuelle Moment bedeutet. Wir haben ihn getroffen.
Redaktion: Herr Lemery, der Berliner Immobilienmarkt hat zwischen 2022 und 2024 eine spürbare Korrektur erlebt. Wie blicken Sie heute auf diese Phase?
Christophe Lemery: Ich würde es keine Krise nennen, sondern eine Normalisierung. Wer die Zahlen der Boomjahre als Bezugspunkt nimmt, sieht natürlich einen Rückgang. Aber der Maßstab ist schief. Zwischen 2011 und 2022 sind die Preise für Berliner Bestandswohnungen so stark gestiegen, dass irgendwann eine Korrektur unvermeidlich war, unabhängig von den Zinsen. Die EZB-Zinswende ab 2022 hat diese Korrektur lediglich beschleunigt und sichtbar gemacht, was schon vorher vorhanden war: eine Überbewertung in bestimmten Lagen und Segmenten, vor allem im Neubau. Ich sage das nicht im Nachhinein. Wer damals mit offenen Augen durch den Markt gegangen ist, hat diese Spannung gespürt.
Redaktion: Wo stehen wir jetzt, Mitte 2026?
Lemery: Der Markt hat seinen Boden gefunden. Bestandswohnungen in Berlin lagen Ende 2025 bei rund 5.290 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt, das ist deutlich unter dem Höchststand von 2022, aber der Abwärtsdruck hat sich gelegt. Im ersten Quartal 2026 sehen wir stadtweit wieder ein leichtes Preiswachstum, die Gutachterausschüsse bestätigen das. Was sich verändert hat: Der Markt ist selektiver geworden. Nicht alles erholt sich gleich schnell. Gute Lagen und solide sanierte Objekte ziehen an. Schwache Lagen oder Immobilien mit schlechter Energiebilanz stagnieren oder geben noch weiter nach. Das ist eigentlich eine gesunde Entwicklung, auch wenn es für manche Eigentümer schmerzhaft ist.
Redaktion: Wie verändert das aktuelle Zinsniveau Ihre Investitionsrechnung konkret?
Lemery: Die Hypothekenzinsen für zehnjährige Laufzeiten liegen derzeit bei etwa 3,4 bis 3,8 Prozent. Das ist weit weg vom Tiefstand von unter einem Prozent aus der Niedrigzinsphase, aber auch deutlich unter dem Hochpunkt von über vier Prozent im Jahr 2023. Die monatliche Belastung für ein Darlehen über 500.000 Euro ist heute spürbar niedriger als noch vor zwei Jahren. Die Rechnung geht also wieder eher auf, vorausgesetzt, man kauft zum richtigen Preis und nicht zum Niveau von 2021. Wer das getan hat, kämpft heute noch mit den Folgen. Wer damals nicht gekauft hat oder damals bereits Bestand hatte, schaut mit anderen Augen auf den Markt.
Redaktion: Welche Lagen in Berlin bieten Ihnen heute Substanz?
Lemery: Innenstadtnah, gute ÖPNV-Anbindung, gewachsene Nachbarschaft. Das klingt banal, aber es ist der Kern. Albert Immo hält Bestände in innenstadtnahen Bezirken, überwiegend Altbauten. Diese Objekte haben in der Korrekturphase vergleichsweise gut abgeschnitten, weil die Nachfrage nach solchen Wohnlagen strukturell stabil ist. Berlin wächst nach wie vor, die Stadt gewinnt jährlich zwischen 30.000 und 50.000 Einwohner, und das Neubauvolumen deckt den Bedarf bei weitem nicht. Wenn man diese strukturelle Knappheit als Ausgangspunkt nimmt, sind gut gelegene Bestandsobjekte in gewachsenen Stadtteilen das Solideste, was man im Berliner Markt haben kann. Daran hat sich auch durch die Zinswende nichts geändert.
Redaktion: Und welche Bezirke oder Segmente lassen Sie trotzdem links liegen?
Lemery: Periphere Lagen, bei denen der günstige Preis das einzige Argument ist. Niedrige Einstiegspreise können verführerisch wirken, gerade wenn man in der Boomphase nicht zum Zug gekommen ist. Aber ein günstiger Quadratmeterpreis rechtfertigt eine Investition nicht, wenn die strukturellen Treiber fehlen. Geringes Bevölkerungswachstum, schwache Anbindung, wenig Nachfrage nach Mietwohnungen: das sind Warnsignale, die kein Preisnachlass kompensiert. Ähnliches gilt für Objekte mit schlechtem Energiezustand und ohne klare Sanierungsperspektive. Der regulatorische Druck auf die Energieeffizienz von Gebäuden nimmt zu, das ist kein vorübergehendes Thema. Wer heute eine schlecht energetisch eingestufte Immobilie kauft, kauft sich ein Problem auf Raten.
Redaktion: Albert Immo arbeitet viel mit Altbauten und plant auch Aufstockungen. Warum gerade dieser Ansatz?
Lemery: Weil er zu unserer Denkweise passt: langfristig halten, nachhaltig entwickeln, Wohnraum schaffen statt Wohnraum verwalten. Altbauten in innenstadtnahen Lagen haben eine Substanz, die sich schwer ersetzen lässt: Raumhöhen, Fassaden, Lage. Gleichzeitig haben sie oft ungenutzte Potenziale, etwa im Dachgeschoss. Wenn wir ein Gebäude aufstocken, schaffen wir neue Mietwohnungen, ohne Neubaufläche zu beanspruchen. Das entspricht dem, was Berlin braucht: mehr Wohnungen, und das möglichst dort, wo schon Infrastruktur vorhanden ist. Das ist keine Philanthropie, es ist auch wirtschaftlich sinnvoll. Aber es erfordert Geduld, Eigenkapital und ein Netzwerk von Partnern, die die Abläufe kennen.
Redaktion: Viele Käufer haben in den letzten Jahren abgewartet, in der Hoffnung auf weiter sinkende Preise. Was raten Sie diesen Menschen?
Lemery: Ich rate niemandem, zu einem bestimmten Zeitpunkt zu kaufen. Das ist nicht meine Aufgabe und auch nicht seriös ohne Kenntnis der individuellen Situation. Was ich sagen kann: Wer darauf gewartet hat, dass die Preise auf das Niveau von 2019 fallen, hat sehr wahrscheinlich zu lange gewartet. Strukturell spricht nichts dafür, dass Berlin günstiger wird. Bevölkerungswachstum, Angebotsknappheit, steigende Baukosten. Der Markt kann kurzfristig unter Druck geraten, aber die fundamentalen Treiber zeigen eine andere Richtung. Die Frage ist also weniger: Wann ist der perfekte Zeitpunkt? Sondern vielmehr: Was ist das richtige Objekt, was ist die richtige Finanzierung und passt das zu meiner Situation?
Redaktion: Was unterscheidet einen Käufer, der heute in Berlin gut positioniert ist, von einem, der Schwierigkeiten hat?
Lemery: Eigenkapital. Das ist der entscheidende Faktor. Wer heute mit wenig Eigenkapital auf Kante finanziert, gerät bei der geringsten Verschiebung in eine schwierige Lage. Mietausfall, Zinsbindungsende, Sanierungsbedarf: es gibt genug Stellschrauben, die eine eng kalkulierte Finanzierung ins Wanken bringen. Die Niedrigzinsphase hat dazu verleitet, Eigenkapital als weniger wichtig zu betrachten, weil die Finanzierungskosten so niedrig waren. Das hat sich geändert. Heute trennt der Markt zwischen denen, die solide finanziert sind, und denen, die auf günstige Anschlussfinanzierungen angewiesen sind, die es so vielleicht nicht mehr gibt. Das ist kein Dramatisieren, das ist eine sachliche Beobachtung aus dem Markt.
Redaktion: Wie blicken Sie auf die Entwicklung der Mietpreise, die sich in den letzten fünf Jahren deutlich vom Kaufpreisrückgang abgekoppelt hat?
Lemery: Das ist ein wichtiger Punkt, der oft übersehen wird. Während die Kaufpreise korrigierten, stiegen die Berliner Angebotsmieten im selben Zeitraum um mehr als 30 Prozent. Diese Entwicklung ist historisch ungewöhnlich, normalerweise bewegen sich Kauf- und Mietpreise in dieselbe Richtung. Die Divergenz erklärt, warum viele Marktbeobachter das heutige Preisniveau für tragfähig halten: Die Mietrenditen haben sich durch die Korrektur und den Mietpreisanstieg spürbar verbessert. Wer heute zu korrigierten Kaufpreisen kauft und gleichzeitig höhere Mieten erzielt als noch 2022, hat eine deutlich bessere Ausgangsposition als jemand, der auf dem Preishöhepunkt mit damaligen Mietrenditen kalkuliert hat.
Redaktion: Was kommt als nächstes? Wie schätzen Sie die Entwicklung für die zweite Jahreshälfte 2026 ein?
Lemery: Moderate Aufwärtsbewegung in guten Lagen, Stagnation in schwachen, das ist meine nüchterne Einschätzung. Ich mache keine Prognosen, die ich nicht belegen kann. Was ich beobachte: Berlin wird als Investitionsstandort wieder stärker wahrgenommen. Das Investmentvolumen zieht an, internationale Kapitalströme kehren zurück. Die Leerstandsquote liegt bei unter einem Prozent, das ist ein strukturelles Knappheitssignal. Gleichzeitig bleibt der Neubau weit hinter dem Bedarf zurück. Solange diese Faktoren bestehen, sehe ich keine Grundlage für eine erneute starke Korrektur. Aber Schwarzschwan-Ereignisse kann niemand ausschließen. Wer langfristig denkt, kauft, was substanziell ist, und schläft auch in einem schwierigen Quartal gut.
Redaktion: Vielen Dank für das Gespräch, Herr Lemery.